Иностранцы установили рекорд по покупке жилья в Испании в 2026 году

Иностранцы продолжают активно покупать недвижимость в Испании. Во втором квартале 2026 года они совершили 15,98% всех сделок с жильём — это самый высокий квартальный показатель за всё время ведения статистики.

Всего иностранные покупатели приобрели более 26 800 объектов. И это на фоне общего замедления рынка: число сделок в Испании снижается уже второй квартал подряд, а цены продолжают расти.

Разбираемся, кто сейчас покупает жильё в Испании, какие регионы пользуются наибольшим спросом и что всё это означает для тех, кто только планирует сделку.

📌 В статье используются официальные данные Коллегии регистраторов Испании за второй квартал 2026 года, опубликованные 5 августа 2026 года.

📊 Главная цифра — 15,98% всех сделок

По данным Коллегии регистраторов Испании, с апреля по июнь 2026 года иностранцы приобрели немногим более 26 800 объектов жилой недвижимости.

На них пришлось 15,98% всех зарегистрированных сделок с жильём. Это новый рекорд квартальной статистики.

Важно правильно понимать эту цифру:

• ✅ 15,98% — доля иностранцев среди всех покупателей жилья в Испании во втором квартале 2026 года
• ✅ учитываются сделки, внесённые в Реестр собственности Испании
• ✅ выросла не только доля иностранцев, но и само количество совершённых ими сделок
• ⚠️ это результат одного квартала, а не всего 2026 года

Для сравнения: за весь 2025 год иностранцы приобрели около 97 500 объектов, заняв 13,82% рынка.

💡 Рекорд нельзя объяснить только снижением активности испанских покупателей. Коллегия регистраторов отдельно отмечает, что спрос со стороны иностранцев вырос и в процентах, и по количеству сделок.

🌍 Граждане каких стран покупают жильё

Основная часть иностранных покупателей приезжает из европейских стран:

• 🇪🇺 57,39% сделок иностранцев совершили граждане Евросоюза
• 🌍 ещё 16,75% пришлось на граждан других европейских стран, не входящих в ЕС

Среди отдельных стран лидируют:

Эти проценты рассчитаны среди иностранных покупателей, а не среди всех сделок с жильём в Испании.

Недвижимость здесь приобретают для постоянного проживания, отдыха, переезда, сдачи в аренду или сохранения капитала. Поэтому рынок не зависит от покупателей из какой-то одной страны.

📍 Где иностранцы особенно активно покупают жильё

Во втором квартале 2026 года доля иностранных покупателей выросла во всех регионах Испании.

В двух регионах иностранцы совершили более 30% всех сделок с жильём:

• 🏝️ Балеарские острова — 32,27%
• ☀️ Регион Валенсия — 31,03%

Получается, что почти каждое третье жильё, проданное в этих регионах, приобрёл иностранный покупатель.

На Балеарских островах высокий спрос поддерживают международная популярность региона и ограниченное количество доступной недвижимости. В регионе Валенсия иностранцев привлекают сама Валенсия, Аликанте, Бенидорм, Торревьеха и курорты Коста-Бланки.

⚠️ Высокий спрос со стороны иностранцев ещё не означает, что любой объект в таком регионе станет хорошей инвестицией. Даже в соседних районах цены, ликвидность, правила аренды и качество жилья могут заметно различаться.

📉 Сделок стало меньше, но иностранный спрос вырос

Общая ситуация на рынке выглядит противоречиво. Жильё дорожает, а количество продаж постепенно снижается.

Во втором квартале 2026 года в Испании зарегистрировали 167 934 сделки с жильём. По сравнению с предыдущим кварталом их число сократилось на 5,7%, а по сравнению с тем же периодом 2025 года — на 2,3%.

Снижение затронуло как новостройки, так и вторичное жильё:

Снижение зафиксировали в 15 регионах и 34 провинциях Испании. При этом иностранцы, наоборот, стали покупать больше.

Это показывает, что зарубежные покупатели играют всё более заметную роль на испанском рынке — особенно в прибрежных регионах и крупных международных городах.

💶 Средняя цена жилья достигла нового рекорда

Сокращение количества сделок пока не привело к падению цен.

Во втором квартале 2026 года средняя цена проданного жилья составила 2 487 €/м². Это самый высокий показатель за всё время наблюдений.

За квартал жильё подорожало в среднем на 2,4%, а за год — на 9,2%.

Коллегия регистраторов также рассчитывает отдельный индекс IPVVR. Он отслеживает, как меняется стоимость одного и того же жилья при последующих продажах.

По этому индексу цены выросли на 3,14% за квартал и на 16,7% за год.

📌 Средняя цена и индекс IPVVR рассчитываются по-разному. Поэтому рост на 9,2% и 16,7% не является ошибкой: это два разных способа оценки рынка.

🏙️ Где жильё стоит дороже всего

По официальной статистике за второй квартал 2026 года самые высокие средние цены зафиксированы в следующих регионах Испании:

Среди городов самые высокие средние цены отмечены в:

• 🏙️ Сан-Себастьяне — 6 420 €/м²
• 🏙️ Мадриде — 5 534 €/м²
• 🏙️ Барселоне — 5 045 €/м²
• 🏙️ Пальме-де-Майорке — 4 291 €/м²
• 🏙️ Бильбао — 3 764 €/м²

Это средние цены по уже заключённым сделкам. Стоимость конкретного объекта зависит от города, района, состояния дома, площади, этажа, наличия лифта, террасы, парковочного места и юридической чистоты недвижимости.

🤔 Стоит ли покупать жильё прямо сейчас

Рекордная активность иностранцев сама по себе не означает, что нужно срочно покупать первый подходящий объект.

Статистика показывает несколько важных тенденций:

• ✅ интерес иностранцев к испанской недвижимости продолжает расти
• ✅ особенно востребованы острова, побережье и крупные города
• ✅ общее количество сделок снижается, но цены пока продолжают расти
• ✅ основная часть продаж приходится на вторичное жильё
• ⚠️ оценивать перспективы нужно не только по региону, но и по конкретному городу, району и объекту

При выборе недвижимости необходимо смотреть не только на цену в объявлении. Важно заранее посчитать налоги и другие расходы, проверить состояние дома, документы, возможные долги и ограничения на использование объекта.

📋 Что проверить до передачи задатка

До подписания договора arras и передачи денег необходимо проверить юридическое и техническое состояние недвижимости.

Испанский Совет нотариата рекомендует заранее выяснить:

• ☑️ кто является настоящим собственником жилья
• ☑️ нет ли на объекте ипотеки, ареста или других обременений
• ☑️ уплачен ли муниципальный налог на недвижимость IBI
• ☑️ нет ли долгов перед сообществом собственников дома
• ☑️ не утверждены ли дополнительные сборы на ремонт дома — derramas
• ☑️ свободно ли жильё от арендаторов и других жильцов
• ☑️ есть ли действующий сертификат энергоэффективности
• ☑️ совпадает ли реальная планировка с данными Реестра и кадастра
• ☑️ нет ли ограничений на ремонт, перепланировку или сдачу в аренду

⚠️ Договор arras — это не обычная бронь. После подписания он создаёт обязательства для обеих сторон. В зависимости от условий договора покупатель может потерять переданный задаток, если откажется от сделки.

🪪 Нужен ли иностранцу NIE

Для покупки недвижимости иностранцу потребуется NIE — Número de Identidad de Extranjero. Это личный идентификационный номер, который используется при оформлении документов и проведении финансовых и юридических операций в Испании.

По информации Министерства внутренних дел Испании, NIE присваивается иностранцам, имеющим экономические, профессиональные или социальные связи со страной.

Для сделки обычно потребуются:

• действующий паспорт или удостоверение личности
• NIE
• документы, подтверждающие происхождение денег
• банковские документы для проведения расчётов
• нотариальная доверенность, если покупатель не может присутствовать лично

Сам по себе NIE не является видом на жительство и не даёт права постоянно жить в Испании.

🏠 Покупка недвижимости больше не даёт «золотую визу»

С 3 апреля 2025 года Испания перестала выдавать новые визы и виды на жительство за покупку недвижимости.

Из Закона 14/2013 исключили статьи 63–67, на основании которых иностранный инвестор раньше мог получить резиденцию при покупке недвижимости на установленную законом сумму.

Сейчас правила выглядят так:

• ❌ новая покупка жилья не даёт автоматического права на ВНЖ
• ❌ стоимость приобретённой недвижимости ничего не меняет
• ✅ иностранцы по-прежнему могут свободно покупать недвижимость в Испании
• ✅ для переезда необходимо отдельно выбрать и оформить подходящий тип ВНЖ

Для владельцев действующих разрешений инвестора предусмотрены переходные правила. Если такая резиденция была получена до отмены программы, её можно продлевать по условиям, действовавшим на момент первоначального оформления.

💡 Собственное жильё может упростить подготовку к переезду, но с 3 апреля 2025 года покупка недвижимости больше не является отдельным основанием для получения нового ВНЖ инвестора.

💰 Какие налоги и расходы нужно учитывать

Налоги зависят от того, покупается новостройка или вторичное жильё, а также от региона Испании.

Основные расходы покупателя:

• 🏗️ при покупке новостройки — НДС IVA и региональный налог AJD
• 🏠 при покупке вторичного жилья — налог на передачу собственности ITP
• 📄 услуги нотариуса
• 📘 регистрация недвижимости на имя нового владельца
• ⚖️ юридическая проверка и сопровождение сделки
• 🏦 оценка недвижимости и банковские расходы, если оформляется ипотека

При покупке обычной новой жилой недвижимости применяется НДС IVA в размере 10%.

Ставки AJD и ITP устанавливают сами регионы. Итоговая сумма может зависеть от стоимости жилья, возраста покупателя, состава семьи и других условий.

Поэтому полную стоимость сделки необходимо рассчитать до подписания договора arras, а не после передачи задатка.

📌 Как проходит покупка недвижимости

Безопасный порядок действий выглядит следующим образом:

1. Определить цель покупки, бюджет и подходящий регион
2. Получить NIE
3. Подготовить документы о происхождении денег
4. Подобрать объект и сравнить его цену с похожими предложениями
5. Получить выписку Nota Simple из Реестра собственности
6. Проверить владельца, долги, обременения и документы на жильё
7. Заранее рассчитать налоги и остальные расходы
8. Согласовать условия и только после проверки подписать договор arras
9. Подписать договор купли-продажи у нотариуса
10. Оплатить налоги и зарегистрировать недвижимость на имя покупателя

⚠️ Не стоит передавать задаток только на основании объявления, фотографий или устных обещаний продавца. Сначала необходимо проверить объект, документы и условия договора.

✅ Что происходит на рынке в 2026 году

Во втором квартале 2026 года иностранцы совершили 15,98% всех сделок с жильём в Испании — это рекордный показатель. Особенно активно недвижимость покупают на Балеарских островах и в регионе Валенсия, где на иностранцев приходится почти каждая третья сделка.

При этом общее число продаж в стране снижается, а жильё продолжает дорожать. Средняя цена достигла 2 487 €/м².

Это не значит, что нужно торопиться и покупать первый попавшийся объект. На нынешнем рынке особенно важно правильно выбрать город и район, сравнить реальную стоимость похожих квартир и полностью проверить недвижимость до передачи задатка.

Если вы собираетесь купить жильё в Испании, напишите мне. Я помогу выбрать регион, проверить объект, заранее рассчитать расходы и провести сделку — от получения NIE до регистрации недвижимости на ваше имя.

📚 Официальные источники

• 👉 Коллегия регистраторов Испании: статистика за второй квартал 2026 года
• 👉 Коллегия регистраторов Испании: статистика рынка недвижимости
• 👉 Совет нотариата Испании: порядок покупки недвижимости
• 👉 Министерство внутренних дел Испании: получение NIE
• 👉 Официальный государственный бюллетень Испании: действующая редакция Закона 14/2013