Испания стабильно входит в топ европейских стран по привлекательности для иностранных покупателей недвижимости. За 15 лет работы я сопроводила сотни сделок — от студий в Барселоне до вилл на побережье. В этой статье собрала всё, что нужно знать перед покупкой.

Может ли иностранец купить недвижимость в Испании

Да, без ограничений. Граждане любой страны — как резиденты, так и нерезиденты — могут приобретать недвижимость в Испании наравне с гражданами страны. Единственное обязательное условие — наличие NIE.

Что нужно подготовить заранее

NIE — номер иностранца

NIE (Número de Identificación de Extranjero) — обязательный документ для любой юридической и финансовой операции в Испании, включая покупку недвижимости. Без него сделка невозможна.

Тип NIE зависит от вашей ситуации:

• NIE временный — для граждан ЕС, которые не планируют жить в Испании постоянно
• NIE нерезидента — для граждан стран вне ЕС, покупающих недвижимость без переезда
• NIE резидента — если планируете жить в Испании более 183 дней в году

Получить NIE можно в Испании в отделении полиции или офисе по делам иностранцев, либо через консульство Испании в своей стране.

Счёт в испанском банке

Испанский банковский счёт значительно упрощает процесс — через него удобно оплачивать налоги, нотариуса и регистрацию. Для открытия счёта потребуется паспорт и NIE.

Подтверждение происхождения средств

При переводе крупной суммы из-за рубежа банк потребует документы, подтверждающие законное происхождение средств. Лучше подготовить их заранее.

Пошаговый процесс покупки

• Выбор объекта и региона
• Получение NIE
• Открытие счёта в испанском банке
• Проверка юридической чистоты объекта (nota simple из реестра собственности)
• Подписание договора резервации
• Внесение задатка — как правило 10% от стоимости
• Нотариальное оформление сделки и полный расчёт
• Регистрация права собственности в Registro de la Propiedad

Весь процесс от первого просмотра до получения ключей занимает в среднем 2–4 месяца.

Не покупайте первый понравившийся объект. Испанский рынок требует терпения — правильный вариант находится в среднем за 2–4 месяца поиска. Торопливость на этом рынке обходится дорого.

Налоги и расходы при покупке

Закладывайте на налоги и сопутствующие расходы 10–14% от стоимости объекта.

Ставки ITP по регионам в 2026 году

Налог на вторичку устанавливается каждым регионом самостоятельно — разница может составить десятки тысяч евро на одном и том же объекте:

• Мадрид — 6% (минимальная ставка в Испании)
• Андалусия — 7%
• Канарские острова — 6,5%
• Каталония — 10%
• Валенсия — 10%

Ежегодные расходы после покупки

Покупка — это только начало. Учитывайте также:

• IBI — ежегодный налог на недвижимость, зависит от кадастровой стоимости
• IRNR — налог на доходы нерезидентов, если не живёте в Испании постоянно
• Коммунальные расходы и обслуживание

Ипотека для иностранцев

Иностранцы могут получить ипотеку в испанском банке. Условия:

• Нерезиденты — до 60–70% от стоимости объекта
• Резиденты — до 80% от стоимости первого жилья
• Ежемесячный платёж не должен превышать 30–35% от подтверждённого дохода

ВНЖ и недвижимость в 2026 году

Программа золотой визы через покупку недвижимости от 500 000 € была закрыта в апреле 2025 года — новые заявки больше не принимаются.

Тем не менее недвижимость в Испании по-прежнему остаётся надёжным вложением и первым шагом к жизни в стране. Для получения ВНЖ сегодня доступны другие пути: Digital Nomad Visa, Non-Lucrative Visa, открытие бизнеса. Я помогу подобрать вариант под вашу ситуацию.